Σε ισχύ το 2023 η αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών – Τι σημαίνει

Του Προκόπη Χατζηνικολάου

Οι νέες τάσεις που καταγράφονται στην κτηματαγορά οδηγούν το οικονομικό επιτελείο στην ολοκλήρωση του αυτοματοποιημένου συστήματος αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών.

Η εκτόξευση των τιμών στα νότια προάστια, αλλά και στο κέντρο της Αθήνας φέρνει την Ελλάδα πιο κοντά στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις όπου οι τιμές πώλησης κατοικιών είναι στα ύψη. Υπό αυτές τις συνθήκες το επόμενο καλοκαίρι θα ξεκινήσει η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης, και οι νέες τιμές που θα προκύψουν θα τεθούν σε ισχύ από τον Ιανουάριο του 2024. Η διαδικασία θα είναι τελείως διαφορετική συγκριτικά με αυτή που ακολουθήθηκε τον περασμένο Ιούνιο και αυτό καθώς οι νέες τιμές ζώνης θα προκύψουν από το νέο αυτοματοποιημένο σύστημα μαζικών εκτιμήσεων.

Το νέο ηλεκτρονικό σύστημα, το οποίο θα ξεκινήσει πιλοτικά εντός του έτους, θα λαμβάνει δεδομένα από διάφορες τράπεζες πληροφοριών και όπου διαπιστώνεται αύξηση ή μείωση της ζήτησης καθώς και αλλαγές που έχουν επέλθει στην περιοχή (σταθμοί ΜΕΤΡΟ, εμπορικά καταστήματα κ.λ.π.) θα αναπροσαρμόζονται αυτόματα οι τιμές ζώνης. Δεν είναι όμως οι μοναδικές αλλαγές που θα πραγματοποιηθούν. Το οικονομικό επιτελείο αφενός προχωρά στην ένταξη των τελευταίων περίπου 1.300 περιοχών που βρίσκονται εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, αφετέρου θα τροποποιηθούν και οι υφιστάμενες ζώνες καθώς και οι συντελεστές παλαιότητας με βάση τους οποίους υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες.

Τι σχεδιάζει η κυβέρνηση

Έχει ξεκινήσει η ανάπτυξη και εφαρμογή του Πληροφοριακού Συστήματος Μαζικών Εκτιμήσεων Αξιών Ακινήτων με τη δημιουργία ενός εκτιμητικού μοντέλου, το οποίο θα λαμβάνει υπόψη και θα προσομοιώνει τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων και των τάσεων της αγοράς, βάσει στατιστικών μεθόδων διαχείρισης και ανάλυσης δεδομένων, σύμφωνα με τις ευρωπαϊκές και διεθνείς πρακτικές.  Με την ενεργοποίηση της εφαρμογής οι τιμές ζώνης θα αναπροσαρμόζονται ανά διετία ενώ τα στοιχεία θα δείχνουν που πρέπει να αλλάξουν και οι συντελεστές εμπορικότητας με βάση  τη ζήτηση καθώς και από τις πράξεις που διενεργούνται. Αυτό σημαίνει ότι και οι φόροι που υπολογίζονται με τις αντικειμενικές αξίες θα αλλάζουν ανά διετία. Δηλαδή ο ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να αναπροσαρμόζεται και ενδεχομένως να χρειάζεται να τροποποιούνται και οι συντελεστές προκειμένου να μην δημιουργούνται επιβαρύνσεις στους ιδιοκτήτες ακινήτων. To έργο συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα, (με έμφαση στα σχετικά στοιχεία του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ), καθώς και ανοιχτά δεδομένα. Ειδικότερα:

α) δεδομένα αξιών ακινήτων (π.χ. αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλοτροίωσης,

β) δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων (π.χ. χρήσης γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος, κ.λπ.).

-Αλλαγές σχεδιάζονται και στους συντελεστές παλαιότητας που στρεβλώνουν το σύστημα διαμόρφωσης των αντικειμενικών αξιών Σήμερα ο συντελεστής παλαιότητας δεν διαφοροποιείται είτε το ακίνητο είναι ηλικίας 26 χρόνων, είτε 50 χρόνων.  Επίσης, οι συντελεστές εμπορικότητας έχουν παραμείνει οι ίδιοι τα τελευταία 40 χρόνια, δηλαδή δεν λαμβάνεται υπόψη η ανάπτυξη ολόκληρων συνοικιών.

Επαναχάραξη των τιμών. Σε συνεργασία με πανεπιστήμια και το Τεχνικό Επιμελητήριο αναμένεται εντός του 2022 να έχουν ολοκληρωθεί οι σχετικές προτάσεις οι οποίες θα υποβληθούν στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών. Όπως αναφέρουν σε αρκετές περιοχές θα σπάσουν στα δύο οι υφιστάμενες ζώνες, σε άλλες περιπτώσεις θα γίνουν επεκτάσεις, ενώ κάποιες ζώνες θα συνενωθούν.

-Ένταξη στο αντικειμενικό σύστημα των τελευταίων 1.300 τιμών ζώνης που παραμένουν εκτός.